LTV DTI가 무엇인지 예시로 쉽게 이해하자

 LTV는 Loan To Value의 약자로 주택담보대출비율이라고 한다.
 주택을 담보로 돈을 얼마나 빌릴 수 있는지 그 비율이다. [주택가격x주택담보대출비율]로 계산하여 대출가능액을 산정할때 사용하며 LTV는 정부에서 규제한다. 2014년 8월 1일부터 70%로 적용 되었고 2017년 8월 2일부터 투기과열지구는 40%~50%로 규제 되었다. 이후 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 따라 대출 가능비율이 다르기 때문에 선정지구를 알아야 정확한 계산이 가능하다. 즉, 투기과열지구의 주택담보대출비율이 40%이고, 4억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 6천만원(4억X0.4)이 된다.




 대출가능액을 산정할때 사용하는 주택가격의 기준가는 공시지가가 되는데 단독주택이나 빌라와 같은 다세대주택의 경우 일반적으로 공시지가가 시장거래가보다 낮게 평가되기 때문에 단독주택이나 빌라의 경우 대출한도가 더 적을 수있기 때문에 부동산 매매계약을 할때에는 공시지가를 확인하고 대출을 얼마나 받을수 있는지 확실하게 확인 해야한다.

 DTI는 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율이라고 한다.
 주택 가격과 상관없이 연간 총소득에 비례하여 대출의 최대한도를 제한함으로써 소득에 비해 무분별하게 대출하는 상황을 제한하기 위해 실시한다. 부채에 대해 연간 갚아야 하는 연간 원금 상환액과 연간 이자 상환액를 합해서 연간 원리금 상환액이라고 하는데 [연간총소득/연간원리금상환액]으로 DTI(총부채상환비율)를 계산한다. 다시 말해 DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율이다. 예를 들어, 연간 소득이 4000만원이고 DTI가 40%로 설정된 경우 총부채의 연간 원리금 상환액이 1600만원을 초과하지 않는 규모에서 대출이 가능하다는 말이다.

 DTI는 개인의 부채상환능력을 평가할 때 기준이 되며 소득신고를 하지 않거나 적게 신고한 경우 대출을 받을때 불리하게 적용될수 있다.



 LTV와 DTI는 별개로 적용된다.
 대출을 받을 때 LTV와 DTI 중에 한가지를 택해서 고려하는 것이 아니고 동시에 따져보고 대출을 계획해야한다. 예를 들어, LTV 50%, DTI 40%로 설정된 지역에 연소득 5000만원에 회사원 A가 있다. A의 DTI는 2000만원으로 계산 될수 있고, 5억짜리 아파트를 매입한다면 최대 LTV로 2억 5천만원을 대출을 받을 수 있다. 이때 DTI는 대출 상환기간에 영향을 주는데 2억 5천만원을 10년상환으로 대출을 한다면 연간 원리금 상환액이 2500만원 이상이 되어 A의 DTI 2000만원을 초과하여 대출받지 못하는 상황이 된다. 하지만 대출기간을 장기로 설정할 경우 DTI가 낮아져 대출이 가능하게 된다.